원룸, 투룸 계약을 하기위해, 다양한 플랫폼을 이용해 집을 보다보면
시세대비 저렴하고 큰 방(눈 먼 매물)은 분명 극히 드물게 존재하지만, 대부분 싼 건 이유가 있다.
피해자가 발생하지 않기 바라는 마음에서 정보를 공유하고자 글을 작성한다.
1. 전세 계약 순서
1) 나의 예산 확인
내가 현재 가용한 자산이 얼마나 되는지 살펴야 합니다.
나의 가용자산 (약20%) + 대출가능 상품 (약 70~80%) = 거래가능 금액
보통 대출은 전세금의 7~80%정도가 나오고 100%가 나오지 않기 때문에
현재 어느정도 재산을 보유해야 자취를 시작하실수 있습니다.
# 대출 상품
* 개인 버팀목 전세자금 대출은 최대 70% 1억 2천만원까지 나오고
* 중소기업 청년전세대출은 80~100% 최대 1억원까지,
* 일반 청년 전세자금대출은 7천만원까지 대출한도가 나옵니다.
시중 은행 전세자금 대출은 이보다 더 많이 나오지만 금리가 더 비쌀 수 있습니다.
2) 매물 알아보기
이사할 지역의 전세집 매물을 알아봐야 합니다.
과거에는 일일히 부동산을 찾아다녔지만
요즘에는 직방, 다방, 네이버 부동산, 카카오부동산 등 다양한 어플을 통해서 검색할 수 있습니다.
가장 중요한건 아무래도 직주근접, 직장과의 거리와 얼마나 가까운가입니다.
수도권을 기준으로 외곽으로 나갈수록, 교통이 불편할수록 전세가도 저렴해집니다.
가격, 평수, 채광, 교통, 관리비, 연식, 방의 하자 여부 살펴보고 몇개를 선정합니다.
여기서 불법건축물과 1종, 2종 근린생활시설등은 대출이 불가하므로 거르셔야하므로
반드시 맘에 드는방은 전화로 물어보시고 방문하시기 바랍니다.
3) 연락하고 직접 집을 보기
이제 맘에드는집이 조건에 맞는다면, 중개인에게 연락하고 집을 볼 수 있는 방문 일정을 잡습니다.
집까지 갈 때에는 가급적 대중교통을 이용해서 가서 대중교통 이용편리성을 느끼고
동네 분위기를 걸어서 살펴보며 편의시설과 치안을 확인합니다.
집내부를 살펴볼때는 수압이 약한지 강한지,
곰팡이가 피어있는 부분은 없는지,
물이 새는곳이 없는지 자세히 살펴봅니다.
또한 가급적이면 낮시간에 방문하여 채광이 얼마나 잘 들어오는지 살펴봐야 합니다.
마음에 들었다고 하더라도 바로 계약하지 말고 여러채의 집을 살펴보고 고민하는게 좋습니다.
여러개를 비교해보고 가장 마음에 드는것을 선택하면 되겠습니다.
4) 전세집 계약하기
마음에 드는 집을 골랐다면 이제 전세계약을 해야합니다.
계약은 반드시 임차인인 나, 임대인인 소유주, 그리고 공인중개사분이 함께해야 합니다.
일정 협의가 안되어, 가계약으로 집을 잡을 때, 전세금의 1%를 요구할 수 있습니다.
하지만, 가계약은 신중에 신중을 기하셔야 합니다.
가계약이라도 중개사분과 중개업장에 대한 검증과 임대인과 건물에 대한 확인없이 진행하시면
돈을 홀라당 날리게되니 가능하면 집을 놓치더라도 가계약은 신중하시길 바랍니다.
전세계약을 할때에는 전세금의 5~10%정도의 계약금을 걸어야 합니다.
전세 계약서를 쓸 때에는 전세계약서 표준 양식에 맞추어 사용합니다.
계약시 주의사항이 길기 때문에, 아래에서 자세히 다루겠습니다.
전세자금 대출 심사에서 만약 대출이 안 나올 시에는 전세보증금 반환한다는 특약사항도 반드시 추가합니다.
관련하여 구두상의 내용들은 녹취를하고 가급적이면 서류상에 모든 내용을 적습니다.
반드시 계약후에는 동사무소나 인터넷 민원을 통해 해당 등기로 확정일자를 받아야합니다.
계약을 하고나면 일반적으로 공인중개사에서 챙겨주실 서류가 아래와 같습니다.
계약 : 임대차계약서, 계약금 영수증,
건물 : 등기부등본 (토지,건물), 건축물대장,
임대인 : 임대차 계약신고필증
공인중개사 : 중개대상물 확인 설명서 등
5) 전세자금대출 신청
앞서 살펴본 전세계약서와 전세계약금 납입영수증이 있으면 은행에서 전세자금 대출을 받을 수 있습니다.
주거래 은행에 가서 은행원에게 현재 상태에서 가장 저렴한 전세자금대출과 한도 심사를 받아봅니다.
대략적인 한도와 금리를 알려주게 됩니다.
심사와 관련된 필요서류를 안내받으면 해당 서류를 준비합니다.
일반적으로 필요한 서류는 본인 신분증, 임대차계약서, 주민등록 등본, 소득확인서류, 재직증명서, 등기부등본 등입니다.
가급적 정부지원 전세자금 대출을 우선 알아보시기 바랍니다.
6) 대출실행
심사가 끝나고 나면 대출이 실행되면 잔금일에 맞춰서 내가 아닌 집주인의 계좌로 돈이 입금됩니다.
관련되어 문자나 전화로 통보 받습니다.
7) 현재 사는 집 정리
이 모든일이 선행되기 이전에 반드시 집주인과 임차인은 최소 3개월전에 퇴실 통보를 하고 일정을 조율해야만 합니다.
중도 퇴실이던지, 만기 퇴실이던지 반드시 퇴실에 대해서는 3개월 이전에 통보하고 협의되어야만 합니다.
퇴실일과 잔금반환일에 대해서 확정을 받고 진행해야지 나의 계약금을 날리지 않을 수 있습니다.
전세집 들어갈 수 있는 시점과 내가 이사가는 날짜를 잡아야합니다.
8) 전입신고, 확정일자 발급
- 확정일자 : 계약하고 들어갈 날짜 신고하는 것, 기존 세입자 있어도 가능. 대출 받으려면 확정일자 필요해서 계약후 바로 신고하면됨.
- 전입신고 : 이사하고 하는 것, 기존 세입자 있으면 못함. 그래서 이사 당일에 신고, 없으면 하루 전 신고 한다.
# 확정 일자 발급 방법
- 임대차계약서와 계약금 영수증을 가지고, 주민센터로 가서 임대차신고 (전세 6천만원 넘을경우 해야함)
- 임대차 신고 시 임대차 계약서와 신분증 필요.
- 이를 제출하면 확정일자 받을 수 있음. (확정일자 신고 따로 필요없음).
- 주택 임대차 계약 신고 필증 받음.
전세계약시 확정일자와 전입신고가 중요함. 확정일자를 받으면 세입자는 대항력과 우선변제권을 받음
* 대항력 : 집주인이 바뀌어 퇴거명령 받아도 세입자는 계약기간동안 거주 가능
* 우선 변제권 : 전세로 계약한집이 경매로 넘어 갔을 때 다른 채권자보다 전세금을 받을 수 있는 권리
2. 계약시 주의사항
이제부터 우리가 집을 알아보고 계약하기전에
꼭 꼭 확인해야하는 것들을 알아보겠습니다.
근래에는 전세사기가 너무많습니다. 법인 회사 정리를 통한 건물매각으로 전세금을 못돌려받기도하고
바지 대리인과 브로커 중개인으로 꾸며진 전세사기도 존재하며,
건축물자체가 신탁등기, 가압류, 불법 건축, 소유관계에 대한 문제가 있어 전세금을 잃기도 합니다.
너무 다양한 경우에 사기가 존재하므로, 우리는 전세 계약을 할때,
무엇보다도 건물 등기에 대한 안전성이 1순위가 되어야 합니다.
① 공인중개사 조회
내가 만나서 이야기한 중개사님이 공인중개사인지, 중개보조원인지 확인 할 수 있습니다.
공인 중개사가 아니라면, 무조건적으로 신뢰하지 않는것이 좋습니다.
가급적 좋은 매물을 가지고 있다고 하더라도, 신뢰할 수 있는 중개사와 거래해야하며,
신분이 조회되지 않는 중개사는 사기피해가 발생할 수 있으니 무조건 피하시기 바랍니다.
② 등기부 등본 확인
계약전에 등기부등본을 반드시 꼼꼼히 확인 하셔야 합니다.
서류자체에 대한 의심이 든다면 명확한 주소를 요구하여
해당 물건에 대해 내가 방문했던곳이 맞는지와 직접 등기부 등본을 조회해 보는것이 좋습니다.
아래와 같이 인터넷 등기소로 들어와서 "열람 / 서면 발급" 을 누릅니다
주소를 검색하여 , 해당 건물을 선택하고 조회합니다.
현황만 볼 수 도 있지만, 말소사항 전부를 포함하여,
그 간의 해당 등기에 대한 소유권이전과 현재 소유자 정보를 확인하고
근저당의 말소이력과 현재 근저당여부를 확인 할 수 있습니다.
단돈 700원에 내가 들어갈 집에 매물도 꼼꼼히 확인하고
내 전재산도 꼭 지키시길 바랍니다.
③ 등기부 등본 보는법
등기부등본은 총 3개의 항목이 있습니다.
1. 표제부 - 건물 주소, 종류, 크기를 확인합니다.
2. 갑구 - 과거 소유권 이전 이력과 건물의 현재 소유자를 확인합니다.
3. 을구 - 건물의 근저당 이력과 현재 근저당을 확인합니다.
1. 표제부 확인
내가 거래할 건물이 주소와 크기도 볼수 있지만 중요한것은 종류입니다.
여기서 종류가 단독주택에 해당된다면, 피하시는것이 좋습니다.
또한 주인이 신탁회사에 자신의 부동산을 맡기는 경우 등기부등본에 집 주인이름이 있으나,
신탁회사 이름이 적혀 있을 수 있는데 이 경우는 집주인이 아닌 신탁회사와 거래를 해야됩니다
2. 갑구 확인
소유권자를 확인합니다.
이때 소유자가 개인이 아닌 법인이라면 피하시는것이 좋습니다.
법인사업자라도 임대사업자라면 HUG보증보험이 가입 가능할 수 있으며,
사고가 발생하더라도, 나의 전세금의 일부를 보장 받을 수 있습니다.
하지만 그렇지 않은 법인 회사의 경우,
만약의 사태로 회사가 사정이 어려워 세금을 체납하면, 가장먼저 등기에 근저당이 잡히게 됩니다.
해당 등기에 대한 가압류가 이루어지게 되어 물건이 경매로 넘어가면
1순위로 법인사업자의 경우 세금 체납, 회사의 밀린 급여 등을 처리에 사용되므로,
세입자들에 보증금을 지킬 방법이 없습니다.
갑자기 전재산이 날라갈 수 있는 위험은 언제나 떠 안고 살게 되는것입니다.
보통 법인사업자의 건물은 싸고 큰 방인 경우가 많지만,
전재산을 걸고 구제받을수 없는 빛더미에 앉게 될수 있다는 이러한 위험성을 인지하고, 감내하고 계약해야만 합니다.
3. 을구 확인
근저당이 깨끗하다면 상관이 없겠지만,
입주시 근저당 말소특약이 들어간다면 더더욱 안전하겠지만,
근저당이 잡힌 집이라면, 해당 건물의 시세를 조회해보고
시세의 70~80% 금액의 전세집으로 계약해야만 합니다 (깡통전세 절대 금지X)
또한 근저당이 시세의 몇 퍼센트인지 계산해보아야 합니다.
시세의 50-70% 이하라면 안전한 매물이라고 할 수 있습니다.
그 이상인 경우에는 깡통전세라고 보아도 무방하며, 중개사님이 안전하다는말에 속지 말아야합니다.
만약의 사고에 경매에 넘어가면, 시세에 20-30%는 더 낮게 거래되기 때문에 유념해야합니다.
또한 을구에서 가압류나 세금 연체가 있는지 꼼꼼히 봐야합니다
계약시 법인사업자의 경우,
세금완납 증명서를 가져오는 경우도 있지만,
그렇지 않다해도, 회사의 건전성과 안정성을 신뢰할만한 자료를 요구하시는것이 좋습니다.
④ 계약 특약 사항 요구
전세 특약
전세특약으로 아래와 같이 3가지를 요구하면, 더 안전하게 계약하실 수 있습니다.
1. 잔금일 다음날까지 등본의 상태를 유지해달라는 조항 (잔금일에 근저당이 잡히면, 선순위에서 밀리기 때문)
2. 전세보증보험을 꼭 가입할 수 있도록 요구 (내 돈을 지킬수있는 유일한 방법이되기 때문)
3. 그 외에 하자보수 및 입주이전의 관리비, 공과금에 대한 협의
* 잔금일보다 하루 먼저 전입신고가 가능한지, 집주인과의 협의 후 계약을 진행한다.
1. 임대인은 전세보증금 잔금지급 및 임차인의 전입신고일까지 첨부한 등기부등본의 상태를 그대로 유지하여야 하고 추가적인 대출 및 근저당권설정을 하지 않아야 하며, 임대인이 이를 위반시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급한다
(1) 계약 시 등기사항 증명서상 채권최고액 및 하자없는 상태 확인하였으며 임대인은 잔금 익일(다음날, 일주일 등)까지 이를 유지하기로 한다.
(2) 현재 근저당권이 없는 상태이며, 임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다.
2. 임대인은 임차인의 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조한다.
(1) 전세보증보험이 이루어지지 않으면, 임대차 계약을 무효로하고, 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환 한다.
(2) 전세보증보험 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다.
3. 이전 공과금, 관리비 남아 있을 시
: 임차인이 목적물에 입주하기 전일까지 공과금은 임대인이 정산한다.
- 누수, 결로, 곰팡이, 하자 방충망, 페인트 , 벽지, 장판 이전 세입자 관리비 등 합의
근저당 말소 특약
특약 : 전세금을 받는 해당일에 대출 전액 상환을 약속. (등기부 근저당 말소가 되어야 세입자가 전세권 1순위로 올라감)
특약 후 : 잔금날 대출상환 이루어지는지 확인 - 법무사통해 근저당 말소 들어갔는지 확인 - 전세설정 (확정일자+전입신고)
1. 임대인은 잔금일 전까지 기타 권리 관계를 말소 시키고, 임차기간 내에 임차인의 동의 없이 기타 권리 관계를 발생시키지 않는다.
좋은 중개사분을 만나시면, 무조건적으로 논리적으로 설명해주시고, 특약과 계약시 주의사항등을 자세히 설명해주겠지만,
악덕 중개사분을 만나시면, 계약시 허점들을 보안해줄 전세 특약이나 근저당 말소 특약도 언급하지 않으실겁니다.
중개사분과 대화를 하다보면, 전세사기를 막아주기위해 노력하는 사람이라는 느낌이 올겁니다.
전세사기에 한 통속이라면, 안심시키려는 말과 재촉하는말들로 애둘러대는 사람이라는 촉이 느껴질겁니다.
중개플랫폼이 다양해지면서 정말많은 위험 매물이 넘쳐나고 있고 사기피해도 많아지고 있습니다..
위험한 매물일수록, 더 설명이 불충분하고, 숨기는게 많을겁니다...
무조건 집이 마음에 든다고 계약하신다면, 전세산을 잃고, 대출 빛까지 떠 안게 될 수 있으니
설령 집을 놓치더라도, 반드시 꼼꼼하고 검토하고 신중하게 확인하시고 계약하셔서 안전하고 행복한 주거생활되시기 바랍니다.
'라이프 > Life' 카테고리의 다른 글
| [GPT] Flutter의 전망과 RN과의 비교점 (0) | 2023.03.29 |
|---|---|
| 포켓몬고 - 미니공략집 (0) | 2022.05.19 |
| [건강] 유산균 고르는 법 (0) | 2022.02.18 |
| [기타] 기타 기초2 - 기타코드와 다양한 연주기법 (0) | 2021.12.04 |
| [기타] 기타 기초1 - 기본 자세, 피킹, 스트로킹 (0) | 2021.11.25 |
