전세대출 - 인지세, 반환보증료, 특약보증료

얼마전 신혼집을 이사하면서 버팀목 전세대출을 받았다.

대출금 약관 동의를 하면서, 사전에 인지하지 못했던 돈을 청구당했다.

해당 내용이 무엇인지 알아보자.

1. 인지세

• 정의:
  • 각종 문서와 신문, 달력, 학위 증서 등 인지를 사서 붙이도록 한 세금이다.
  • 인지세는 단일 부동산 구매 또는 문서(역사적으로 수표, 영수증, 군사 수수료, 결혼 허가증 및 토지 거래와 같은 대부분의 법적 문서 포함)에 부과되는 세금이다.
• 요약
  • 대출 계약서를 작성할 때 국가에 내는 세금이에요.
• 누가 내는가
  • 보통 은행과 대출자가 절반씩 부담해요.
• 금액:
  • 5천만원 초과 ~ 1억원 이하는 7만원
  • 1억원 초과 ~ 10억원 이하는 15만원
    • → 이 금액을 은행과 반반씩, 즉 3.5만 원 또는 7.5만 원 정도 본인이 부담한다.

 

2. 보증료

버팀목 대출은 HUG(주택도시보증공사) 보증이 기본인데,

나의 내역에는 두 종류로 나뉘어 있다.

 

반환보증료	280,760원	전세보증금 못 돌려받을 상황을 대비한 보증료
특약보증료	96,690원	일반 보증에 추가된 조건 (예: 연체보장 등)

총 보증료: 약 37.7만 원

 

반환보증은 필수로 가입되어야 하기때문에,

해당 매물이 가입하지 않은경우, 세입자가 은행을 통해 가입해야만 한다.

여기서 착한 부동산의 경우, 중개사가 해당 보험료를 세입자가 선지급하면, 마땅이 건물주에게 부담해주어 돌려받게 해준다 (우리가 그랬음)

그래서, 반환보증료는 알겠는데...

왜 특약이지? 보험도 아니고...

 

3. 버팀목 전세대출에 붙는 대표 특약보증 내용

(HUG에서 실제 적용하는 기준 기반)

특약 종류보장 내용

 

기한 이익 상실특약	연체 발생 시 즉시 보증기관이 대위변제를 가능하게 해주는 특약 (은행이 회수 빠르게 가능)
채권보전조치특약	임차권 등기나 경매 등 법적 조치를 통한 회수 가능성 강화
대위권 보장 특약	보증기관이 대출 상환을 대신하고, 추후 임대인에게 청구 가능하게 해주는 특약
보증금 반환 보장 특약	임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우를 대비한 보장 강화

 

이 특약들은 은행+보증기관 입장에서 "대출금 회수가 위험할 수 있다"고 보는 상황을 미리 대비해서 넣는 거다.

사용자 입장에서 보면, 이 특약이 있으면 은행도 안심하고 저금리 대출을 해줄 수 있다는 거고,

혹시 모를 전세사기 등 리스크에 대해 HUG가 더 책임져주는 구조라고 생각하면 된다.

 

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정리

• 특약보증료는 보증의 범위를 넓히기 위한 추가 보장비용
• 주로 연체, 전세보증금 미반환, 임대인의 재산 회수 불가 상황 등을 커버함
• HUG가 대신 갚고, 나중에 임대인에게 구상권을 행사할 수 있는 장치까지 포함돼 있음

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+  특약 중 일부를 해지할 수 있나?

버팀목 대출은 정책상품이라 특약 해지는 거의 불가하고,

정해진 보증 구조를 따라야 한다합니다.

필요하면 HUG 고객센터(1566-9009)로도 확인 가능하니, 놀라지 말고 냅시다.